Checkliste – Was bei der Baufinanzierung zu beachten ist

Sie steht schon vor dem Beginn des Hausbaus im Mittelpunkt des Interesses: die Baufinanzierung. Unzählige Fragen sind zu klären, Angebote sind zu vergleichen und Konditionen zu überprüfen. Am Ende ist die Bank identifiziert, die insgesamt die besten Bedingungen gewährt. Doch bis es soweit ist, stehen Verhandlungen mit mehreren Kreditinstituten an, bis sich ein Anbieter mit den idealen Konditionen herauskristallisiert. Worauf also ist zu achten, wenn man eine Baufinanzierung vergleichen will? Was hat es mit Bausparverträgen auf sich, und wie können sie in eine Finanzierung integriert werden? Wie kann man Bausparverträge vergleichen, wenn sie von unterschiedlichen Bausparkassen kommen? Am Anfang steht bei jedem Vergleich die Frage nach dem Volumen der Finanzierung.

Die Kernfrage: Wie hoch ist der Bedarf?

Vor der Angebotsanfrage bei einer Bank ist zu klären, in welcher Höhe das Darlehen aufgenommen werden soll. Eine sorgfältige Analyse der persönlichen finanziellen Verhältnisse ist dazu notwendig, ebenso muss der Kaufpreis der Immobilie einschließlich aller Nebenkosten und Modernisierungsaufwendungen bekannt sein. Im Idealfall baut man einen ausreichenden finanziellen Puffer in die Kostenschätzung ein, denn üblicherweise wird der Kauf oder der Bau von Wohneigentum teurer als es zunächst den Anschein hat.

Den geschätzten Kosten ist das vorhandene Eigenkapital gegenüberzustellen. Dabei ist die Frage relevant, ob bestehende Lebensversicherungen an die Bank abgetreten werden können und in welcher Höhe vorhandene Rücklagen eingebracht werden können. Auch ein Bausparvertrag kann in die Finanzierung integriert werden. Jede Form von Eigenmitteln sorgt dafür, dass sich die Höhe des Darlehens reduziert. Das Ergebnis der Analyse liefert die Finanzierungssumme, die mit Hilfe eines Darlehens bereitgestellt werden muss. Hat man die Darlehenssumme ermittelt, steht die Anfrage bei den Banken an. Liegen die Angebote vor, sind sie einem sorgfältigen Vergleich zu unterziehen.

Der Baufinanzierungsvergleich: Was ist zu beachten?

Will man eine Baufinanzierung vergleichen, werden dazu der gebundene Sollzins pro Jahr und der Effektivzins herangezogen. Sie stehen für die Kosten der Finanzierung und sind elementar wichtig. Während der gebundene Sollzins nach dem allgemeinen Zinsniveau, nach der Beleihung der Immobilie, nach der Länge der Sollzinsbindung und nach der Bonität des Darlehensnehmers festgelegt wird, enthält der Effektivzins die zusätzlichen Gebühren. Beide Zinssätze sollen möglichst niedrig sein, um die Kosten der Finanzierung in einem überschaubaren Rahmen zu halten.

Neben den Zinsen ist die Tilgung maßgeblich, wenn man eine Baufinanzierung vergleichen will. Je höher die Tilgung, desto schneller ist ein Darlehen zurückgezahlt. Die Darlehensrate setzt sich zusammen aus den Zinsen und der Tilgung. Erhält man einen günstigen Zins, darf die Tilgung im Gegenzug vergleichsweise hoch sein.

Schließlich sind in einer Baufinanzierung weitere Details zu beachten. In welcher Höhe dürfen Sondertilgungen pro Jahr geleistet werden? Wie häufig darf die Höhe der Tilgung kostenfrei verändert werden? Welche Regelungen gelten im Fall von Zahlungsengpässen? Verlangt die Bank eine zusätzliche Restschuldversicherung? Diese Details sind wichtig, gewähren sie dem Darlehensnehmer doch eine gewisse Flexibilität, die er bei Bedarf in Anspruch nehmen kann.

Der Bausparvertrag: Eine sinnvolle Alternative

Bei einer vergleichsweise hohen Darlehenssumme kann es sehr sinnvoll sein, einen Bausparvertrag in die Finanzierung zu integrieren. Sowohl ein bestehender als auch ein neuer Vertrag können dabei zum Einsatz kommen. Wird ein neuer Bausparvertrag abgeschlossen, sollte man vor dem Vertragsabschluss wiederum die Bausparverträge vergleichen. Im Idealfall hat man die freie Wahl und entscheidet sich für eine Bausparkasse mit hohen Guthabenzinsen und niedrigen Sollzinsen. In diesem Fall wird der Bausparvertrag zu interessanten Alternative, die im Grundbuch nicht an erster Stelle stehen muss sondern hinter dem eigentlichen Darlehen eingetragen wird.